Земельная реформа

Земельные отношения в Украине всегда были одной из самых центральных проблем

В классической и даже неоклассической экономической теории и практике земля - один из трех главных факторов производства наряду с трудом и капиталом. Но, в Украине особое отношение к земельным ресурсам. Земельные отношения всегда были в центре внимания политиков, аграриев и всего населения.

Как и во многих странах, земельный фонд Украины давно разделен на категории земель по целевому назначению. Продажа земель несельскохозяйственного назначения всегда особенно активно происходила в крупных городах и столице. Торги велись под объекты или вместе с объектами коммерческой и некоммерческой недвижимости.

Начиная с 1994 г. и до принятия нового Земельного кодекса в конце 2001 г. собственниками земли в процессе реформирования аграрного сектора стали более 6.6 млн человек. Новый Земельный кодекс был принят в связи с тем, что Конституция Украины упразднила коллективную форму собственности на землю. В результате, многие граждане вместо сертификатов на земельный пай оформили госакты о праве частной собственности на землю. В стране была создана единая система регистрации прав на земельные участки, что было предусмотрено Земельным кодексом.

В конце периода выдачи сертификатов средний размер пая в Украине составлял порядка 4.2 га, а в Автономной Республике Крым даже больше — 5.1 га. В то время 41.8 млн га (69.3% территории) составляли сельскохозяйственные земли, в том числе пахотные — 33 млн га. На лесной фонд приходилось около 10.8 млн га, на земли несельскохозяйственного назначения — 17 млн га. Размеры паев зависели от плотности населения в сельской местности и количества гектаров земли, которые обрабатывали бывшие совхозы и колхозы.

В итоге сегодня существует три формы собственности на землю: частная, собственность территориальных громад и государственная. Объектами земельных правоотношений являются земля в пределах территории Украины, земельные участки, земельные доли (паи). Существует целый ряд ограничений в части разрешения на использование земельных участков, особенно относительно иностранных граждан и компаний.

В целом земельные отношения в Украине за 30 лет претерпели кардинальные изменения. Многие эксперты судят о земельной реформе с точки зрения продажи земли и даже возможных спекуляций на рынке. Но мне кажется, что должна обеспечить развитие сельхозпроизводства. Аренда паев, в том числе крупными агрохолдингами, привела к росту аграрного потенциала страны. Можно привести простой пример, в Украине в 2000 г. производилось чуть более 23 млн т зерновых. Уже в этом году Министерство развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины прогнозирует суммарный валовой сбор зерновых культур на уровне 75 млн т. Рекордный урожай производства был в 2019 г. — 75.1 млн т. Экспорт зерна превысил в 2018/2019 маркетинговом году 48 млн т. Украина сегодня занимает лидирующие позиции в мире по экспорту зерновых. Во многом это стало возможным благодаря земельной реформе.

Естественно, нужно не забывать об охране особо ценных продуктивных земель. Земельный фонд должен использоваться по целевому назначению. Кроме того, необходим государственный банк, который сможет кредитовать производство под залог недвижимости. В случае невозврата кредита, земля должна переходить в государственный земельный фонд. В этом случае можно будет запустить дополнительный финансовый инструмент — ипотечные облигации, что позволит существенно нарастить инвестиции в развитие села. Однако это в идеале.

В марте прошлого года Верховная Рада приняла новый закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, который вступает в силу уже с 1 июля 2021 г. Новым законом предусмотрены следующие основные сроки запуска оборота сельскохозяйственных земель: в период с 1 июля по 1 января 2024 г. — с участием гражданан Украины, государства, территориальных общин; с 1 января 2024 г. — с участием юридических лиц, созданных по законодательству Украины, с определенными ограничениями; после принятия решения на референдуме — с участием иностранных юридических лиц и граждан.

В первый период отчуждение сельхозземель частной собственности будет разрешено фактически среди граждан Украины из расчета не более 100 га в "одни руки". Консолидация сельхозземель одним гражданином Украины в размере до 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 г. Впрочем, полагаю, что этот закон еще не раз претерпит изменения.

В нынешних условиях необходимо в первую очередь повысить уровень открытости земельных отношений, поскольку и сегодня существует теневой рынок, и предоставить право гражданам переоформить собственность. И кроме того, четко отрегулировать арендные отношения, в частности, размеры платы за пользование земельными паями. В общем, оборот сельхозземли в Украине в любом случае будет более активным, но аренда, учитывая долгосрочные договора, останется еще на долгое время одним из главных инструментов земельных отношений.

Материал приурочен к 30-летию независимости Украины

Дмитрий БАЮРА,

профессор КНУ им. Т. Шевченко